买房前怎么用 AI：算清总成本和月供、比楼盘、二手房谈价、看购房合同和贷款方案、防坑的国产模型分工（8 个提示词模板）
买房这件事的信息不对称非常严重：中介、开发商、银行客户经理都比你懂，而且都有自己的立场。AI 在这里的价值不是替你决定买不买，而是把三件事做扎实：把账算全（不只是房价，是首付、税费、中介费、装修、月供和未来 30 年的现金流）、把合同读细（几十页的购房合同和补充协议里对你不利的条款）、把问题问对（看房和谈价时该问什么、对方的说法哪里站不住）。
模型分工上：算账、比贷款方案、算提前还款用 DeepSeek R1（会把每一笔列出来、给临界值，见 DeepSeek R1 推理实战），读楼盘资料、读二手房产权文件、读购房合同和补充协议用 Kimi K3（几十页一次读完，见 Kimi K3 读长文档），准备看房问题、谈价话术、和中介银行沟通用 DeepSeek，查当地限购、贷款、税费政策和交易流程用文心一言（联网、中文政策信息全，见文心一言免费在线使用）。家庭整体的预算和「买房后还能不能存下钱」见用 AI 做家庭预算，买完之后的装修见用 AI 做装修预算审报价，租房纠纷见法律咨询篇。全部在不墨 AI 助手同一个页面切换。
从「能买多少钱的房」到签合同的分工
| 环节 | 模型 | 做什么 |
|---|---|---|
| ① 算能买多少钱的 | DeepSeek R1 | 按存款、收入、月供上限反推总价，算全部一次性支出 |
| ② 查政策 | 文心一言 | 当地限购、首付比例、贷款利率、税费、公积金规则 |
| ③ 比楼盘 / 房源 | Kimi K3 | 几个楼盘的资料一次读，按你的需求打分对比 |
| ④ 看房清单 | DeepSeek | 现场该看什么、该问什么、中介的说法怎么核 |
| ⑤ 二手房核查 | Kimi K3 | 产权、抵押、户口、学位、租约，读文件找风险 |
| ⑥ 谈价 | DeepSeek | 谈价依据、话术、让步阶梯，和中介费谈判 |
| ⑦ 贷款方案 | DeepSeek R1 | 等额本息 vs 等额本金、组合贷、年限、提前还款 |
| ⑧ 看合同 | Kimi K3 | 购房合同和补充协议逐条读，标不利条款 |
8 个提示词模板
1. 算能买多少钱的房 · DeepSeek R1
家庭情况：【几口人、双方收入（税后月薪、年终奖）、现有存款、公积金余额和月缴存额、有没有其他贷款】
所在城市：【】 首套 / 二套：【】
我能接受的月供上限：【占家庭月收入的比例，或具体数字】
买房后必须留的钱：【应急金几个月、装修预算、近一两年的大支出】
请一笔一笔算：
1. 按当地首付比例【或让我去查】，我的存款扣掉装修、应急金和交易税费后，最多能付多少首付，对应总价上限是多少
2. 按月供上限反推：贷 30 年 / 25 年 / 20 年分别能贷多少，对应总价是多少——两个上限取小的
3. 一次性支出清单：首付、契税、中介费（二手房）、评估费、贷款服务费、维修基金、装修、家电、搬家——每项给区间，合计
4. 买房后的家庭月现金流：收入 - 月供 - 生活支出 - 其他贷款 = 每月剩多少，能不能覆盖突发情况
5. 压力测试：如果一方失业 6 个月，存款能撑几个月？利率上升 1 个百分点，月供多多少？
不确定的税费比例标出来让我去查，不要按你记忆里的数字算。
2. 查政策 · 文心一言
城市：【】 我的情况：【户籍 / 社保年限 / 婚姻 / 名下房产和贷款记录】
请联网查最新的：
1. 限购：我这种情况在这个城市能不能买、能买几套、有没有区域限制
2. 首付比例和贷款：首套 / 二套的最低首付、商贷利率（LPR 加减点）、公积金贷款额度上限和利率、组合贷的规则
3. 税费：契税（按面积和套数）、二手房的增值税和个税（满二满五规则）、中介费的常见比例
4. 交易流程：新房和二手房各自的步骤、每步大概多久、资金监管怎么走
5. 最近半年这个城市有没有政策变化（放松 / 收紧）
每条给信息来源和发布时间，超过 6 个月的标出来。政策我会再到官方渠道核实，你给我的是清单和方向。
3. 比楼盘 / 房源 · Kimi K3
（上传：几个楼盘的宣传资料、户型图、价格表、周边配套截图；二手房的房源信息、小区资料）
我的需求（按重要性排）：【通勤到 XX 不超过 N 分钟 / 学区 / 面积和房间数 / 楼层朝向 / 总价上限 / 交付时间 / 物业 / 小区年龄】
硬性排除：【比如 不要顶楼、不要临街、不要 2015 年前的小区】
请通读后：
1. 按我的需求列一张对比表：每个楼盘 / 房源在每一项上的实际情况（不是宣传语，是资料里能核实的数字）
2. 宣传资料里的说法哪些是有具体依据的、哪些是「规划中」「拟建」「预计」——这些一律不算
3. 每个的隐藏成本：公摊比例、车位价格和配比、物业费、装修标准（精装的实际标准）、税费差异
4. 每个的最大风险：交付风险（开发商 / 工期）、房源风险（产权 / 年限）、周边不确定性
5. 按我的需求权重打分排序，说明第一名为什么是它，第二名差在哪
不知道的写「资料里没有」，不要替开发商补充。
4. 看房清单 · DeepSeek
房子类型：【新房期房 / 新房现房 / 二手房】
房源基本情况：【粘贴或沿用模板 3】
我最关心的：【】
请准备：
1. 现场检查清单：按「进小区 → 楼栋 → 入户 → 每个房间 → 窗外」的顺序，每项写看什么、怎么看（比如 看墙角和窗边有没有水渍、看楼道公摊、开水龙头看水压、不同时间段去看采光和噪音）
2. 问中介 / 销售的问题清单：15 个，按「必须问 / 顺便问」分，每个问题后面写「对方可能怎么答、哪种回答是危险信号」
3. 二手房加问：为什么卖、住了多久、有没有抵押、户口能不能迁走、有没有租约、邻居情况、上次成交价
4. 新房加问：预售证、交付标准、样板间和交付的差异、开发商在售其他项目的交付情况、公摊、车位
5. 看完怎么记录：一张表，每套房看完当天填，方便后面对比
要求我在不同时间段（工作日晚高峰 / 周末白天 / 晚上）至少去两次的，标出来。
5. 二手房核查 · Kimi K3
（上传：房产证 / 不动产权证照片、房源信息、中介提供的产调 / 查档结果、小区物业和业委会信息，如有）
请逐项核：
1. 产权：权利人是谁、有几个共有人、和卖方身份是否一致——所有共有人是否都会签字
2. 抵押和查封：证上有没有抵押登记、查封信息；有抵押的话卖方怎么解押、资金怎么监管
3. 土地和房屋：用途（住宅 / 商住）、土地年限剩多少、有没有违建或改动
4. 户口和学位：卖方户口是否已迁出、学位是否被占用（这两项证上看不到，列出我要去哪查）
5. 租约：有没有在租、租期到什么时候——买卖不破租赁
6. 费用欠缴：物业费、水电燃气、供暖是否结清
7. 满二 / 满五唯一：影响多少税费，按证上的登记时间算
输出一张「核查项 / 文件里的结果 / 风险 / 我还要去哪核实」表。文件里没有的项直接写「未提供」，让我去要。
6. 谈价 · DeepSeek
房源：【挂牌价、面积、楼层朝向、装修、房龄】
我的依据：【同小区近 3 个月的成交价（贝壳 / 链家 / 当地平台能查到的）、同户型在售挂牌价、这套房的缺点（模板 4 看房发现的）、卖方情况（急卖 / 换房 / 已买新房等）】
我的底线：【最多出多少】 我的目标：【希望多少成交】
市场：【当前是买方市场还是卖方市场，这套房挂了多久、降过几次价】
请：
1. 我的报价依据清单：每一条能压价的理由配上具体数字（同小区成交均价、这套房的缺陷折价估算）
2. 出价策略：第一次出多少、让步阶梯（每次让多少、让几次、什么条件下让）、什么时候该停
3. 谈价话术：怎么开口出第一个价、对方说「这个价不可能」怎么接、中介说「另一个客户也在看」怎么回、什么时候提「今天能定的话」
4. 价格之外可以谈的：家具家电留不留、交房时间、税费谁承担、中介费能不能谈到几个点
5. 中介费谈判：当地常见比例、哪些情况能压、怎么开口
不要让我「诚恳地表达购房意愿」，我要的是有数字支撑的谈法。
7. 贷款方案 · DeepSeek R1
贷款金额：【】 可选年限：【20 / 25 / 30 年】
利率：【商贷 X%、公积金 Y%，公积金最多能贷 Z 万——模板 2 查到的】
我的现金流：【月收入、月支出、每年能额外存下来的钱、未来几年收入预期】
请一笔一笔算：
1. 等额本息 vs 等额本金：各年限下的首月月供、总利息、前 5 年各还了多少本金——列表
2. 组合贷：公积金贷满 + 商贷补足，比纯商贷省多少利息
3. 年限怎么选：30 年比 20 年多付多少利息，但月供压力小多少；按我的现金流哪个更合理
4. 提前还款：如果每年拿【X 万】提前还，「缩短年限」和「减少月供」两种方式各省多少利息；第几年提前还最划算；有没有违约金要问银行
5. 如果我把这笔提前还款的钱拿去理财，年化多少才比提前还贷划算（临界收益率）
6. 利率下调时转 LPR 或申请调整的可能性，让我去问银行什么
每种方案给「月供 / 总利息 / 前 5 年还本比例 / 适合什么情况」，不要只说「等额本金总利息少」，我要看现金流压力。
8. 看合同 · Kimi K3
（上传：购房合同全文 + 补充协议 + 附件（交付标准、公摊说明、付款计划）；二手房上传买卖合同 + 中介的居间合同）
房子类型：【新房 / 二手房】 我是：【买方】
请逐条读，重点标：
1. 对买方不利的条款：违约责任不对等（我逾期付款日千分之几，对方逾期交房日万分之几）、交付标准模糊（「按样板间」但样板间不算数）、面积误差的处理、不可抗力的范围
2. 补充协议里改掉了主合同哪些条款——补充协议优先于主合同，很多坑在这里
3. 付款节点和资金监管：每笔钱什么时候付、付到哪个账户、是不是监管账户
4. 二手房加看：户口迁出时间和违约责任、物业交割、定金和违约金的比例、贷款批不下来怎么办、中介费的支付节点和退费条件
5. 新房加看：交房时间和逾期赔偿、办证时间、配套承诺有没有写进合同（没写的一律不算）、退房条件
6. 空白和手写：哪些地方是空着让对方填的、哪些是手写添加的
输出「条款位置 / 原文 / 风险 / 建议怎么改或补充」表，按风险从高到低排。改不了的条款告诉我至少要在签字前问清什么。
5 条防坑规则
- 算账要算全，不只算房价。 一套 300 万的房子，加上税费、中介费、装修、家电，一次性拿出来的钱可能是首付的 1.3 倍以上。模板 1 强制列一次性支出清单和买房后的月现金流，很多人首付付完发现没钱装修就是没算这一步。
- 政策和税费必须去官方渠道核实。 限购、首付比例、利率、税费半年一变，AI 的记忆可能是旧的。模板 2 用文心一言联网查并要求给来源和时间，但最终以住建 / 税务 / 银行的官方答复为准。
- 宣传资料里的「规划中」「拟建」一律不算数。 地铁、学校、商场只要没写进合同，都是开发商的愿景。模板 3 把这类说法单独挑出来，模板 8 让你核合同里有没有写。
- 二手房产调必须自己看原件。 中介口头说「没抵押没查封」不算，模板 5 是让 K3 帮你读文件，但文件本身要你去不动产登记中心查或让卖方当面出示。
- 合同签字前的每一处空白都要填完或划掉。 模板 8 会标出空白和手写添加的位置。签完字再发现补充协议改了违约责任，就晚了。
常见问题
AI 算的月供准吗？ 公式是固定的，给对利率和年限就准。不准的通常是输入：利率要用银行实际批的（LPR + 加点），不是新闻里的数字。模板 7 让你先用模板 2 查到的数字算，再拿银行的实际报价重算一遍。
中介给的成交价可信吗？ 交叉核。模板 6 要求你自己从贝壳 / 链家 / 当地住建局的成交公示查同小区近 3 个月的成交价，不要只用中介口头说的「上个月成交了 X 万」。
购房合同几十页能一次读完吗？ K3 能。主合同 + 补充协议 + 附件一起上传，让它做的是交叉对照——补充协议改了主合同哪一条、附件的交付标准和销售说的对不对得上。
AI 能帮我判断现在该不该买吗？ 不能，也不要让它判断。它能做的是把账算清楚、把风险列出来，买不买是你根据自己的情况定的。让 AI 预测房价是最不靠谱的用法。
要花钱吗？ 登录送免费额度，算几次月供、看一份合同够用。同时对比五六个楼盘、二手房换几套反复核查文件、多轮谈价的看会员方案。
一句话总结
买房用 AI，先算账再看房再谈价再签字：DeepSeek R1 按存款和月供上限反推能买多少钱的房，把税费、中介费、装修全部列成一次性支出清单，再算买房后每月剩多少；限购、利率、税费用文心一言联网查再去官方核；楼盘资料、二手房产权文件、几十页的购房合同和补充协议交给 Kimi K3 逐条读，标出「规划中」的空话和对你不利的违约条款；看房问题和谈价话术让 DeepSeek 按同小区成交价给有数字的谈法；贷款方案让 R1 把等额本息 / 等额本金 / 组合贷 / 提前还款的现金流列成表。AI 算账和读文件，买不买、出多少价，是你自己的决定。